胡律师:13306647218

合同质量保证金怎么注明?建永律师任海洋:建设工程质量保证金探究

时间:2021-07-05 20:41:16

6月4日下午15: 00,四川简雍律师事务所召开每周一次的业务交流学习会。本次交流学习会的主题是“建筑工程质量保证探索”。

研究由简雍二部律师任海洋负责,事务所其他律师和员工共同参与研究。

会议开始,律师首先阐述了建设工程质量保证的法律定义:建设工程质量保证金指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件,以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为1年,最长不超过2年,由发、承包双方在合同中约定。

任指出,很多人从未听说过“缺陷责任期”这个概念,或者将其与保修期混为一谈。其实两者有很大的区别。然后,她从四个方面进行了区分:期限、保修成本、保证和缺陷概念。

建永律师任海洋:建设工程质量保证金探究

简单来说,缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务,发包人保留质量保证的期限,从工程通过竣工验收之日起算。如因发包人原因导致工程不能在规定期限内竣工验收,工程将在承包人提交竣工验收报告后90天内自动进入缺陷责任期。缺陷责任期一般为1年,最长不超过2年,由双方在合同中约定。

保修期是指承包人按合同约定对工程承担保修责任的期限,自工程竣工验收合格之日起计算。如因承包人原因导致工程不能正常竣工验收,则需待原因解决且工程正常通过竣工验收后才能开始保修期。因发包人原因未完成结算的,从承包人提交竣工验收报告或发包人实际占用使用过程之日起算。

建永律师任海洋:建设工程质量保证金探究

基于此,任提出了一个问题。实践中,质量保证期未满,发包人可以拒绝退还质量保证金吗?答案是否定的,原因有二:一是质量保证以缺陷责任期为基础,当缺陷责任期届满,应按约定返还;其次,发包人返还工程质量保证书后,不会影响承包人根据合同或法律履行工程保修义务。

所以,质量保证金应当退还,但保修期内的保修义务不受影响,发包人仍可要求承包人履行保修义务。

建永律师任海洋:建设工程质量保证金探究

随后,任重点研究了质量保证金的留存率问题。根据《建设工程质量保证金管理办法》,发包人应按合同约定的方式预留保证金,保证金的总预留比例不超过工程价款结算总额的3%。合同约定承包人以银行保函代替预留保证金的,保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。

但是,其他法律法规中没有强制性规定。因此,施工合同中,如果双方约定的质量保证金高于合同总价3%的条款,也应视为有效。同时,即使在合同无效的情况下,也应参照无效合同中约定的质量保证金比例进行处理。

于是,一个新的问题出现了:合同中途终止后,如何返还质保金?任律师结合最高人民法院和地方高级法院在司法实践中的案例,总结认为,根据案件的不同,可以分为以下四种观点:

合同终止时,无需继续履行质量保证条款,承包人应直接返还/支付质量保证金;合同终止时,保修金条款仍需履行,但缺陷责任期自工程现场移交之日起计算;保留保证金,保修期从第三方进场之日起计算;保留保证金,保修期自停工之日起计算。

建永律师任海洋:建设工程质量保证金探究

会议最后,律师分析了实践中最常见的纠纷之一:缺陷期——赡养责任纠纷。她指出,如果在约定的缺陷期限内出现缺陷,责任划分应分为两种情况。

如果承包商不在第一种是由承包人原因造成的缺陷,承包人应负责维修,并承担鉴定及维修费用。维持或承担费用,业主可按照合同约定从保证金或银行保函中扣除。如果费用超过保证金额,发包人可以按照合同约定向承包人索赔。承包人修复并承担相应费用后,不免除工程损失赔偿责任。

第二种就是由他人原因造成的缺陷,发包人负责组织维修,承包人不承担费用,且发包人不得从保证金中扣除费用。

从010到1010,